Коротко: Валовая доходность аренды квартир на Кипре составляет около 5,3–5,4% в Лимасоле и Пафосе и около 4,7% в Никосии, по данным Global Property Guide, последнее обновление которых вышло в сентябре 2026 года. После расходов и налогов чистая доходность обычно на 1,5–2 процентных пункта ниже, так что арендодателям стоит рассчитывать примерно на 3–4% чистыми. С 1 января 2026 года арендный доход облагается по обычным ставкам подоходного налога с физических лиц после вычета 20%, а прежний специальный оборонный взнос с аренды отменён.
Валовая и чистая доходность
Валовая доходность: годовая арендная плата, делённая на цену покупки. Квартира за 200 000 €, сдаваемая за 1 000 € в месяц, приносит 12 000 € в год, то есть валовая доходность составляет 6%.
Чистая доходность: годовая арендная плата за вычетом текущих расходов, делённая на полную стоимость покупки. Именно эта цифра показывает, сколько вы реально зарабатываете.
Валовая доходность удобна для быстрого сравнения районов. Решение о покупке стоит принимать по чистой доходности.
Типичная доходность на Кипре
Global Property Guide оценивает среднюю валовую доходность квартир с 1, 2 и 3 спальнями по ценам предложения и запрашиваемой арендной плате на местных порталах. В обновлении за сентябрь 2026 года приводятся такие данные:
Лимасол: 5,38%, для квартир с одной спальней — 6,33%.
Пафос: 5,33%, для квартир с одной спальней — 5,62%.
Никосия: 4,72%.
Ларнака в этот набор данных не вошла. Тот же источник отмечает, что чистая доходность обычно на 1,5–2% ниже валовой. Небольшие квартиры, как правило, доходнее больших, потому что арендная плата растёт медленнее, чем цены.
Актуальные цены предложения и арендные ставки по районам смотрите в ежемесячном обзоре рынка PropertyHub.cy по адресу https://propertyhub.cy/market-report. С его помощью можно сверить ожидаемую арендную плату с тем, что запрашивают за похожие объекты.
Расходы, которые снижают доходность
Расходы на покупку: НДС на новостройку или сборы за переоформление на вторичном рынке, плюс юридические расходы. Они увеличивают общую сумму вложений. Гербовый сбор к договорам, подписанным с 2026 года, больше не применяется.
Общие расходы: общие платежи в квартирах и закрытых комплексах.
Муниципальные сборы и сборы за канализацию: небольшие, но зависят от района.
Страховка и ремонт: заложите деньги на технику, кондиционеры и покраску между арендаторами.
Сдача и управление: комиссия агентства, если вы им пользуетесь.
Простой: даже один месяц без арендатора уменьшает годовую арендную плату более чем на 8%.
Проценты по ипотеке: если вы берёте кредит, проценты — существенный расход, хотя для налоговых целей они вычитаются.
Как облагается арендный доход
Правила изменились с налоговой реформой, вступившей в силу 1 января 2026 года.
Подоходный налог: арендный доход прибавляется к вашим прочим доходам и облагается по ставкам подоходного налога с физических лиц. С 2026 года ступени такие: 0% до 22 000 €, 20% от 22 001 € до 32 000 €, 25% от 32 001 € до 42 000 €, 30% от 42 001 € до 72 000 € и 35% свыше 72 000 €, по данным PwC.
Вычеты: для зданий можно вычесть 20% валовой арендной платы — это заменяет фактические расходы на ремонт и обслуживание, — а также проценты по кредиту, взятому на покупку объекта. Также могут применяться амортизационные вычеты на здание.
Специальный оборонный взнос: до 31 декабря 2025 года налоговые резиденты Кипра, имевшие там также домицилий, платили SDC по эффективной ставке 2,25% от валовой арендной платы. SDC с аренды отменён с 1 января 2026 года.
Взнос на здравоохранение: По данным RSM Cyprus, взнос 2,65% в национальную систему здравоохранения GeSY применяется к арендному доходу независимо от того, является ли арендодатель налоговым резидентом. Уточните свою ситуацию у бухгалтера.
Арендодатели, живущие за рубежом: физические лица, не являющиеся налоговыми резидентами Кипра, облагаются на Кипре налогом с некоторых доходов из кипрских источников, и, по данным RSM, арендный доход облагается по той же шкале от 20% до 35%. Ваша страна тоже может облагать этот доход налогом с зачётом по соглашению об избежании двойного налогообложения. Проконсультируйтесь в обеих странах.
Компании: компания, владеющая арендной недвижимостью, платит корпоративный налог с прибыли. С 2026 года арендный доход компаний считается доходом от предпринимательской деятельности.
Электронные платежи: с 1 июля 2026 года арендная плата за любой объект на Кипре должна вноситься банковским переводом, картой или другим разрешённым электронным способом. Наличные больше не допускаются, независимо от суммы.
Курортная аренда: доход от сдачи жилья через онлайн-платформы может считаться доходом от предпринимательской деятельности. Прежде чем размещать объявление, уточните правила регистрации и лицензирования в Заместительском министерстве туризма (Deputy Ministry of Tourism).
Пример расчёта
Это иллюстрация с условными цифрами, а не рыночные данные.
Вы покупаете квартиру на вторичном рынке за 200 000 €. Сбор за переоформление после скидки 50% составляет 4 600 €, юридические расходы — около 2 380 € с НДС, так что общая сумма вложений — около 206 980 €.
Вы сдаёте её за 1 000 € в месяц, то есть 12 000 € в год. Валовая доходность от цены: 6,0%.
Предположим один месяц простоя (1 000 €), общие расходы 900 €, страховку и ремонт 800 € и управление 600 €. Итого расходов: 3 300 €. Чистая арендная плата до налогов: 8 700 €.
Чистая доходность до налогов: 8 700 €, делённые на 206 980 €, — около 4,2%.
Для налога облагаемая арендная плата составляет 12 000 € минус вычет 20%, то есть 9 600 €. Сумма налога зависит от ваших прочих доходов и налогового резидентства.
Советы арендодателям
Назначайте арендную плату по реальным объявлениям, а не по ожиданиям.
Покупайте там, где арендаторы хотят жить: рядом с работой, университетами и транспортом.
Ведите учёт и получайте арендную плату электронно.
Правильно оформляйте аренду и заключайте письменный договор.
Поговорите с бухгалтером до покупки, особенно если вы не резидент.
Источники
Global Property Guide, валовая доходность аренды на Кипре (обновлено в сентябре 2026 года): https://www.globalpropertyguide.com/europe/cyprus/rental-yields
PwC Worldwide Tax Summaries, Кипр, физические лица, налоги на личный доход: https://taxsummaries.pwc.com/cyprus/individual/taxes-on-personal-income
PwC Worldwide Tax Summaries, Кипр, физические лица, определение дохода: https://taxsummaries.pwc.com/cyprus/individual/income-determination
RSM Cyprus, арендный доход и прирост капитала от кипрской недвижимости: https://www.rsm.global/cyprus/overview-cypriot-real-estate
Andersen Cyprus, налоговая реформа Кипра, полное обновление с 1 января 2026 года: https://cy.andersen.com/news/cyprus-news-cyprus-tax-reform-comprehensive-update-effective-from-1-january-2026/
Harris Kyriakides, электронные арендные платежи на Кипре с июля 2026 года: https://www.harriskyriakides.law/insights/news/cyprus-electronic-rent-payments-july-2026/
Ежемесячный обзор рынка PropertyHub.cy: https://propertyhub.cy/market-report
Этот гид содержит общую информацию и не является юридической или налоговой консультацией. Прежде чем принимать решение, уточните действующие правила у кипрского юриста или бухгалтера.