Коротко: При покупке вторичного жилья на Кипре покупатель платит в Земельный реестр сбор за переоформление по ставкам 3%, 5% и 8% в трёх ступенях стоимости, а поскольку они постоянно снижены на 50%, реальные ставки составляют 1,5%, 2,5% и 4%. За вторичное жильё стоимостью 250 000 € сбор составит около 6 600 €, а за жильё стоимостью 500 000 € — около 16 600 €. Новостройки, облагаемые НДС, сбор за переоформление не платят вовсе, а гербовый сбор отменён для договоров, подписанных с 1 января 2026 года.
Кто платит сбор за переоформление
На Кипре сбор за переоформление платит покупатель. Он перечисляется в Департамент земель и межевания (Земельный реестр) и подлежит уплате при переоформлении титула собственности на ваше имя, а не при подписании договора.
Сбор рассчитывается исходя из рыночной стоимости объекта по оценке Земельного реестра. Обычно это согласованная цена, но реестр может использовать собственную оценку, если считает заявленную цену заниженной.
Ступени сбора за переоформление
Сбор прогрессивный: каждая часть стоимости облагается по своей ставке.
Первая ступень: 3% с первых 85 000 €, то есть 2 550 €.
Вторая ступень: 5% с суммы от 85 001 € до 170 000 €, то есть 4 250 € за эту часть. Итого на этом этапе: 6 800 €.
Третья ступень: 8% со всего, что превышает 170 000 €.
Это полные установленные законом ставки, опубликованные в налоговом обзоре PwC по Кипру. Большинство покупателей не платит их полностью благодаря скидке 50%, описанной ниже.
Скидка 50%
Сборы за переоформление снижаются на 50%, если покупка не облагается НДС. На практике это касается почти любого вторичного жилья. Юридические фирмы называют эту скидку постоянной, так что фактически ступени составляют 1,5%, 2,5% и 4%.
Совместные покупатели: когда двое покупают вместе, стоимость делится между ними, и ступени применяются к доле каждого отдельно. Поэтому пара, покупающая 50/50, часто платит заметно меньше, чем один покупатель того же объекта. Попросите юриста подтвердить сумму для вашего конкретного распределения долей.
Семейные передачи: передача от родителей детям освобождена от сбора, а передача между супругами или родственниками до третьей степени облагается по ставке 0,1%, по данным PwC.
Когда сбор за переоформление не платится
Если ваша покупка облагается НДС, вы вообще не платите сбор за переоформление. НДС и сбор за переоформление никогда не применяются к одной и той же сделке.
НДС применяется при первой продаже новостройки застройщиком, а также к земле под застройку, продаваемой в рамках предпринимательской деятельности. Стандартная ставка — 19%. Покупатели основного жилья могут получить пониженную ставку 5% на первые 130 м² и первые 350 000 €, если жильё не больше 190 м², а общая стоимость не превышает 475 000 €.
Так что практическое правило простое. Новостройка от застройщика: НДС, без сбора за переоформление. Вторичное жильё: сбор за переоформление, без НДС.
Гербовый сбор в 2026 году
Гербовый сбор больше не применяется к договорам, подписанным с 1 января 2026 года. Кипр отменил Закон о гербовом сборе в рамках налоговой реформы, одобренной парламентом 22 декабря 2025 года и вступившей в силу 1 января 2026 года.
До отмены договор купли-продажи не облагался сбором на первые 5 000 €, облагался по ставке 0,15% на сумму от 5 001 € до 170 000 € и 0,2% свыше 170 000 €, с верхним пределом 20 000 €. Эти старые ставки по-прежнему важны, если ваш договор подписан 31 декабря 2025 года или раньше, поскольку такие договоры остаются в рамках прежних правил.
Пример расчёта для вторичного жилья за 250 000 €
Допустим, покупатель один, квартира на вторичном рынке, без НДС, договор подписан в 2026 году.
Ступень 1: 85 000 € по ставке 3% — это 2 550 €.
Ступень 2: 85 000 € по ставке 5% — это 4 250 €.
Ступень 3: 80 000 € по ставке 8% — это 6 400 €.
Полный сбор: 13 200 €. После скидки 50%: 6 600 €.
Гербовый сбор: 0 €.
Если двое покупателей делят то же жильё 50/50, доля каждого составляет 125 000 €. Каждый платит 2 550 € плюс 2 000 €, то есть 4 550 €, что после снижения вдвое даёт 2 275 €. Вместе это около 4 550 € вместо 6 600 €.
Пример расчёта для вторичного жилья за 500 000 €
Снова один покупатель, вторичный рынок, без НДС, договор подписан в 2026 году.
Ступень 1: 85 000 € по ставке 3% — это 2 550 €.
Ступень 2: 85 000 € по ставке 5% — это 4 250 €.
Ступень 3: 330 000 € по ставке 8% — это 26 400 €.
Полный сбор: 33 200 €. После скидки 50%: 16 600 €.
Гербовый сбор: 0 €.
Если двое покупателей делят объект 50/50, каждая доля в 250 000 € платит 6 600 €, то есть 13 200 € в сумме, что на 3 400 € меньше, чем для одного покупателя.
Другие сборы, о которых стоит знать
Налог на прирост капитала с продажи, если он возникает, платит продавец, а не покупатель. С 1 января 2026 года пожизненная льгота по налогу на прирост капитала для основного жилья физического лица выросла до 150 000 €, по данным Andersen Cyprus.
Если вы берёте ипотеку, залог банка также нужно зарегистрировать в Земельном реестре, а банк может взимать комиссии за оформление и оценку. Добавьте гонорар юриста, который юридические фирмы обычно называют на уровне около 1% от цены плюс НДС. В нашем гиде о полной стоимости покупки недвижимости на Кипре всё это собрано вместе.
Практические советы
Сначала проверьте статус НДС. Облагается ли объект НДС, определяет, заплатите ли вы НДС 19% или 5% либо вместо этого сбор за переоформление. Попросите юриста письменно подтвердить это с юристом продавца.
Заранее подумайте о совместной собственности. Распределение долей фиксируется в договоре и влияет на сбор.
Планируйте сбор на момент переоформления, а не подписания. На вторичном рынке титул обычно переоформляется в течение нескольких месяцев. За новостройку вы вместо этого платите НДС.
Источники
Департамент земель и межевания, Республика Кипр: https://portal.dls.moi.gov.cy
PwC Worldwide Tax Summaries, Кипр, физические лица, прочие налоги: https://taxsummaries.pwc.com/cyprus/individual/other-taxes
Andersen Cyprus, налоговая реформа Кипра, полное обновление с 1 января 2026 года: https://cy.andersen.com/news/cyprus-news-cyprus-tax-reform-comprehensive-update-effective-from-1-january-2026/
Trident Trust, обзор налоговых реформ Кипра 2026 года: https://www.tridenttrust.com/knowledge/news/summary-of-cyprus-s-2026-tax-reforms
Zeno Legal, расходы на покупку недвижимости и сборы за переоформление на Кипре в 2026 году: https://www.zenolegal.com/resources/cyprus-cost-of-buying-property-transfer-fees-2026
Kyprianou and Co, реформа НДС на первое жильё на Кипре: https://www.kyprianou.com/?p=20260
Lawyer.com.cy, гербовый сбор по договорам на Кипре (ставки до 2026 года): https://www.lawyer.com.cy/stamp-duty-cyprus
Этот гид содержит общую информацию и не является юридической или налоговой консультацией. Прежде чем принимать решение, уточните действующие правила у кипрского юриста или бухгалтера.