Коротко: В 2026 году полная стоимость покупки жилья на Кипре — это цена плюс либо НДС (19% или 5% для подходящего основного жилья) на новостройку, либо сборы Земельного реестра за переоформление примерно от 1,5% до 4% по ступеням стоимости на вторичном рынке, а также юридические расходы, которые юридические фирмы обычно оценивают примерно в 1% от цены плюс НДС. Гербовый сбор отменён для договоров, подписанных с 1 января 2026 года, а ежегодного налога на недвижимость нет с 2017 года. Для вторичного жилья за 300 000 € рассчитывайте примерно на 12 000 € расходов на покупку сверх цены, не считая расходов на ипотеку.
1. Цена покупки
Это согласованная в договоре цена. Для вторичного жилья Земельный реестр рассчитывает сбор за переоформление исходя из рыночной стоимости по своей оценке, которая обычно совпадает с согласованной ценой.
2. НДС или сбор за переоформление, но никогда не оба
Новостройка от застройщика: первая продажа облагается НДС по стандартной ставке 19%. Покупатель, который будет жить в доме как в основном и постоянном жилье, может подать в Налоговый департамент заявление на пониженную ставку 5%. Она применяется к первым 130 м² и первым 350 000 €, но только если жильё не больше 190 м², а общая стоимость не превышает 475 000 €. При превышении любого из этих пределов весь объект облагается по ставке 19%. Вы должны прожить там десять лет, иначе придётся вернуть разницу.
Вторичное жильё: без НДС, но вы платите сбор за переоформление в Земельном реестре. Ступени — 3% с первых 85 000 €, 5% с суммы от 85 001 € до 170 000 € и 8% сверх этого. Поскольку НДС не применяется, сбор снижается на 50%. Совместные покупатели платят каждый со своей доли, что уменьшает общую сумму.
Переходное правило: прежняя схема НДС 5% без ограничений в 190 м² и 475 000 € всё ещё действует для некоторых проектов, заявки на разрешение на строительство которых были поданы до 31 октября 2023 года. Она прекращает действовать не позднее 31 декабря 2026 года, а с 1 января 2027 года применяются только правила 2023 года.
3. Гербовый сбор теперь равен нулю
Кипр отменил Закон о гербовом сборе с 1 января 2026 года. Договоры, подписанные в 2026 году, гербовым сбором не облагаются. Договоры, подписанные 31 декабря 2025 года или раньше, остаются в прежнем режиме: 0,15% с суммы от 5 001 € до 170 000 € и 0,2% сверх этого, с верхним пределом 20 000 €.
4. Юридические расходы
Всегда нанимайте собственного независимого юриста. Кипрская юридическая фирма Zeno Legal оценивает типичный гонорар за сопровождение сделки примерно в 1% от цены, часто от 0,5% до 1,5% в зависимости от сложности, плюс 19% НДС на гонорар (по состоянию на 2026 год). Перед началом работы попросите письменное предложение с фиксированной суммой.
Покупателям из третьих стран также нужно разрешение окружной администрации на регистрацию титула, которым обычно занимается юрист.
5. Расходы на ипотеку
Если вы берёте кредит, заложите в бюджет:
Комиссии банка за оформление и оценку, которые различаются от банка к банку.
Регистрацию ипотеки в Земельном реестре. В налоговом обзоре PwC по Кипру указан сбор за регистрацию ипотеки в размере 1%. Уточните у банка и юриста, как именно он будет рассчитан для вашего кредита.
Страхование жизни и имущества, которое банки обычно требуют.
Поскольку гербовый сбор отменён, кредитные документы, подписанные с 2026 года, тоже им больше не облагаются.
6. Ежегодные расходы
Нет налога на недвижимость: Кипр отменил ежегодный налог на недвижимое имущество с 1 января 2017 года.
Местные сборы: владельцы платят небольшие муниципальные сборы, например за вывоз мусора, а также сборы Совета по канализации там, где район подключён. Суммы зависят от муниципалитета и объекта, поэтому попросите у продавца последние счета.
Общие расходы: в квартирах и закрытых комплексах взимаются общие расходы на уборку, лифты, бассейны, сады и страхование здания. Запросите отчётность за последний год и убедитесь, что нет задолженности, поскольку неоплаченные общие расходы могут создать проблемы при переоформлении.
Коммунальные услуги и страховка: электричество, вода, интернет и страховка жилья, как везде.
Если позже вы будете сдавать объект в аренду, арендный доход облагается налогом. С 1 января 2026 года специальный оборонный взнос с аренды отменён. См. наш гид по доходности аренды.
Пример расчёта для квартиры на вторичном рынке за 300 000 €
Один покупатель, вторичный рынок, без НДС, договор подписан в 2026 году, без ипотеки.
Сбор за переоформление: 3% с 85 000 € — это 2 550 €, 5% с 85 000 € — 4 250 €, 8% со 130 000 € — 10 400 €, итого 17 200 €, со скидкой 50% — 8 600 €.
Гербовый сбор: 0 €.
Юридические расходы: примерно 1%, то есть 3 000 € плюс 19% НДС, около 3 570 €.
Итого расходов на покупку: около 12 170 €, или примерно 4,1% от цены. Всего вместе с ценой: около 312 170 €.
Пример расчёта для квартиры в новостройке за 300 000 €
Та же цена, но объект куплен новым у застройщика, 110 м², как основное жильё покупателя, поэтому он подпадает под НДС 5%.
НДС: по ставке 5% — 15 000 €.
Сбор за переоформление: 0 €, так как применяется НДС.
Гербовый сбор: 0 €.
Юридические расходы: около 3 570 €.
Итого: около 318 570 €. Если бы это жильё не подпадало под пониженную ставку, НДС по ставке 19% составил бы 57 000 €, а итог — около 360 570 €.
Эти примеры — иллюстрации на основе официальных ставок. Точные суммы подтвердит ваш юрист.
Как снизить расходы
Письменно подтвердите статус НДС до подписания.
Рассмотрите совместную покупку — она может снизить сборы за переоформление на вторичном рынке.
Подайте заявление на НДС 5% до того, как вступите во владение новостройкой.
Получите фиксированное предложение по гонорару юриста и уточните, какие дополнительные расходы в него входят.
Во время юридической проверки запросите отчётность по общим расходам и муниципальные счета.
Источники
PwC Worldwide Tax Summaries, Кипр, физические лица, прочие налоги: https://taxsummaries.pwc.com/cyprus/individual/other-taxes
Andersen Cyprus, налоговая реформа Кипра, полное обновление с 1 января 2026 года: https://cy.andersen.com/news/cyprus-news-cyprus-tax-reform-comprehensive-update-effective-from-1-january-2026/
Zeno Legal, расходы на покупку недвижимости и сборы за переоформление на Кипре в 2026 году: https://www.zenolegal.com/resources/cyprus-cost-of-buying-property-transfer-fees-2026
Kyprianou and Co, реформа НДС на первое жильё на Кипре и переходный период до 31 декабря 2026 года: https://www.kyprianou.com/?p=20260
Департамент земель и межевания, Республика Кипр: https://portal.dls.moi.gov.cy
Этот гид содержит общую информацию и не является юридической или налоговой консультацией. Прежде чем принимать решение, уточните действующие правила у кипрского юриста или бухгалтера.