Kurz gesagt: Staatsangehörige von Drittstaaten können nach Regulation 6(2) eine Daueraufenthaltsgenehmigung für Zypern erhalten, wenn sie mindestens 300.000 € zuzüglich Mehrwertsteuer investieren, etwa in ein neues Wohnhaus, das direkt vom Bauträger gekauft wird, und ein gesichertes jährliches Einkommen aus dem Ausland von mindestens 50.000 € nachweisen, zuzüglich 15.000 € für den Ehepartner und 10.000 € für jedes Kind unter 18 Jahren. Das Migrationsamt (Civil Registry and Migration Department) rechnet mit etwa zwei Monaten Bearbeitungszeit für einen vollständigen Antrag, Anwaltskanzleien berichten in der Praxis jedoch von rund sechs Monaten. Im September 2026 kündigte die Regierung strengere Regeln an, bis Oktober 2026 war jedoch nichts veröffentlicht.
Zypern bietet Immobilienkäufern einen der zugänglicheren Wege zu einer Aufenthaltsgenehmigung durch Investition in Europa – allgemein bekannt als „Fast-Track“-Verfahren nach Regulation 6(2) der zyprischen Ausländer- und Einwanderungsverordnung (Aliens and Immigration Regulations). Dieser Ratgeber erklärt, wie es funktioniert, was es einschließlich Mehrwertsteuer tatsächlich kostet und was Sie beim Kaufablauf erwartet.
Für wen das gedacht ist
Dieser Weg richtet sich an Staatsangehörige von Drittstaaten, die durch eine Immobilieninvestition einen Daueraufenthalt in Zypern erlangen möchten. Er verleiht keine EU-Staatsbürgerschaft und ist vom zyprischen Einbürgerungsverfahren getrennt, für das eigene, andere Voraussetzungen gelten. Wenn Ihr Ziel die Staatsbürgerschaft und nicht der Aufenthalt ist, handelt es sich um einen längerfristigen Weg mit anderen Kriterien – sprechen Sie mit einem Anwalt für Einwanderungsrecht darüber, welcher Weg wirklich zu Ihrer Situation passt.
Die zentrale Voraussetzung: eine Immobilieninvestition von 300.000 €
Um sich zu qualifizieren, muss ein Antragsteller mindestens 300.000 € (zuzüglich Mehrwertsteuer) in eine von mehreren festgelegten Investitionskategorien investieren – mit Abstand am häufigsten ist eine neue Wohnimmobilie, die direkt von einem Bauträger oder Bauunternehmen gekauft wird (kein Weiterverkauf von einer Privatperson). Die Immobilie muss neu sein und darf noch nicht bewohnt worden sein. Es handelt sich um einen Mindestbetrag, nicht um einen typischen Preis – viele qualifizierende Immobilien, insbesondere Apartments und Villen mit Meerblick in Limassol und Paphos, liegen deutlich über dieser Schwelle.
Die Einkommensvoraussetzung
Neben der Immobilieninvestition muss ein Antragsteller ein gesichertes jährliches Einkommen von mindestens 50.000 € aus Quellen außerhalb Zyperns nachweisen, das ausreicht, um sich und seine Familie zu versorgen, ohne in Zypern arbeiten zu müssen. Für einen Ehepartner und für unterhaltsberechtigte Kinder, die in denselben Antrag aufgenommen werden, gelten zusätzliche Einkommensschwellen.
Mehrwertsteuer: der Kostenpunkt, der viele überrascht
Zypern erhebt auf den Kauf neuer Immobilien den regulären Mehrwertsteuersatz von 19 % – ein spürbarer Aufschlag auf den Kaufpreis, der leicht übersehen wird, wenn man einen Angebotspreis von 300.000 € mit den tatsächlichen Gesamtkosten vergleicht. Ein ermäßigter Mehrwertsteuersatz von 5 % gilt für die ersten 130 m² des Hauptwohnsitzes eines Käufers, sofern der Gesamtwert der Transaktion unter 475.000 € und die bebaubare Fläche unter 190 m² liegt. Er ist für echte Hauptwohnsitze gedacht und nicht für reine Kapitalanlagen – klären Sie die Berechtigung daher mit dem Bauträger und einem Steuerberater, bevor Sie davon ausgehen. Unser separater Ratgeber zur Mehrwertsteuer auf Immobilien in Zypern erklärt ausführlicher, wie dieser Satz für Käufer allgemein funktioniert, nicht nur für Antragsteller auf eine Aufenthaltsgenehmigung.
So läuft das Verfahren in der Regel ab
1. Auswahl und Reservierung der Immobilie. Suchen Sie gemeinsam mit einem lizenzierten Makler eine qualifizierende Neubauimmobilie eines Bauträgers.
2. Kaufvertrag und Anzahlung. Eine Reservierung oder Anzahlung sichert die Immobilie in der Regel, während die Unterlagen vorbereitet werden.
3. Zahlung und Mehrwertsteuer. Der Kaufpreis (zuzüglich anfallender Mehrwertsteuer) wird nach dem mit dem Bauträger vereinbarten Zahlungsplan beglichen.
4. Antragstellung. Der Antrag auf Aufenthaltsgenehmigung wird mit Nachweisen über den Immobilienkauf und das Einkommen beim Migrationsamt (Civil Registry and Migration Department) eingereicht.
5. Genehmigung. Die Bearbeitungszeiten variieren; angesichts der umfangreichen Unterlagen wird ein Anwalt für Einwanderungsrecht mit Erfahrung in genau diesem Verfahren dringend empfohlen.
Häufige Fragen
Gilt das für meine ganze Familie? Ehepartner und unterhaltsberechtigte Kinder können in der Regel in denselben Antrag aufgenommen werden, vorbehaltlich der oben genannten zusätzlichen Einkommensanforderungen.
Ist das dasselbe wie die Staatsbürgerschaft? Nein – dieser Weg verleiht einen Daueraufenthalt, keine Staatsbürgerschaft. Zyperns früheres Programm zur Staatsbürgerschaft durch Investition wurde im November 2020 eingestellt und ist nicht mehr verfügbar.
Was brauche ich sonst noch? Ein einwandfreies Führungszeugnis (aus Ihrem Heimatland und aus Zypern), eine Krankenversicherung und eine Erklärung, dass Sie in Zypern keine abhängige Beschäftigung ausüben wollen – Dividenden aus einer eigenen zyprischen Gesellschaft sind jedoch in der Regel erlaubt.
Nächste Schritte
Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information – er ist keine Rechts- oder Einwanderungsberatung, und die Voraussetzungen können sich ändern. Lassen Sie sich die aktuellen Kriterien immer von einem zugelassenen Anwalt für Einwanderungsrecht und einem Steuerberater bestätigen, bevor Sie eine Kaufentscheidung auf Grundlage der Aufenthaltsberechtigung treffen. Wenn Sie qualifizierende Neubauten suchen, sehen Sie sich die mit „Neubau“ gekennzeichneten Angebote auf PropertyHub.cy an oder wenden Sie sich über ein Inserat direkt an einen verifizierten Makler.