Kurz gesagt: Die Bruttomietrenditen für Apartments in Zypern liegen laut Daten von Global Property Guide, zuletzt aktualisiert im September 2026, bei rund 5,3 % bis 5,4 % in Limassol und Paphos und bei etwa 4,7 % in Nikosia. Nach Kosten und Steuern liegen die Nettorenditen in der Regel 1,5 bis 2 Prozentpunkte niedriger, sodass Vermieter mit etwa 3 % bis 4 % netto rechnen sollten. Seit dem 1. Januar 2026 werden Mieteinnahmen nach einem Abzug von 20 % mit den normalen Einkommensteuersätzen für Privatpersonen besteuert, und die frühere Sonderverteidigungsabgabe auf Mieten wurde abgeschafft.
Bruttorendite und Nettorendite
Bruttorendite: die Jahresmiete geteilt durch den Kaufpreis. Ein Apartment für 200.000 €, das für 1.000 € im Monat vermietet wird, bringt 12.000 € im Jahr ein, also eine Bruttorendite von 6 %.
Nettorendite: die Jahresmiete abzüglich der laufenden Kosten, geteilt durch die gesamten Anschaffungskosten. Diese Zahl zeigt, was Sie tatsächlich verdienen.
Bruttorenditen eignen sich für einen schnellen Vergleich von Gegenden. Für die Kaufentscheidung sollten Sie die Nettorendite heranziehen.
Typische Renditen in Zypern
Global Property Guide schätzt die durchschnittlichen Bruttorenditen für Apartments mit 1, 2 und 3 Schlafzimmern anhand von Angebotspreisen und Angebotsmieten auf lokalen Portalen. In seinem Update vom September 2026 meldete es:
Limassol: 5,38 %, bei Apartments mit einem Schlafzimmer 6,33 %.
Paphos: 5,33 %, bei Apartments mit einem Schlafzimmer 5,62 %.
Nikosia: 4,72 %.
Larnaka war in diesem Datensatz nicht enthalten. Dieselbe Quelle weist darauf hin, dass die Nettorenditen in der Regel 1,5 % bis 2 % unter den Bruttorenditen liegen. Kleinere Apartments bringen tendenziell mehr Rendite als größere Wohnungen, weil die Mieten nicht so schnell steigen wie die Preise.
Aktuelle Angebotspreise und Mieten nach Bezirk finden Sie im monatlichen Marktbericht von PropertyHub.cy unter https://propertyhub.cy/market-report. Nutzen Sie ihn, um die erwartete Miete mit den Angeboten für vergleichbare Wohnungen abzugleichen.
Kosten, die Ihre Rendite schmälern
Kaufnebenkosten: Mehrwertsteuer bei einem Neubau oder Übertragungsgebühren bei einer Bestandsimmobilie, dazu Anwaltskosten. Sie erhöhen Ihre Gesamtinvestition. Für Verträge, die ab 2026 unterzeichnet werden, fällt keine Stempelsteuer mehr an.
Gemeinschaftskosten: gemeinsame Ausgaben für Apartments und geschlossene Wohnanlagen.
Kommunal- und Abwassergebühren: gering, aber je nach Gegend unterschiedlich.
Versicherung und Reparaturen: Planen Sie Geld für Geräte, Klimaanlagen und einen neuen Anstrich zwischen zwei Mietern ein.
Vermietung und Verwaltung: Maklergebühren, falls Sie einen Makler beauftragen.
Leerstand: Schon ein Monat ohne Mieter verringert die Jahresmiete um über 8 %.
Hypothekenzinsen: Wenn Sie einen Kredit aufnehmen, sind die Zinsen ein großer Kostenfaktor, steuerlich aber abzugsfähig.
Wie Mieteinnahmen besteuert werden
Die Regeln haben sich mit der Steuerreform geändert, die am 1. Januar 2026 in Kraft trat.
Einkommensteuer: Mieteinnahmen werden zu Ihren übrigen Einkünften addiert und mit den Einkommensteuersätzen für Privatpersonen besteuert. Seit 2026 gelten laut PwC folgende Stufen: 0 % bis 22.000 €, 20 % von 22.001 € bis 32.000 €, 25 % von 32.001 € bis 42.000 €, 30 % von 42.001 € bis 72.000 € und 35 % über 72.000 €.
Abzüge: Bei Gebäuden können Sie 20 % der Bruttomiete abziehen, was die tatsächlichen Reparatur- und Instandhaltungskosten ersetzt, dazu die Zinsen eines Kredits, der für den Kauf der Immobilie aufgenommen wurde. Außerdem können Abschreibungen auf das Gebäude in Frage kommen.
Sonderverteidigungsabgabe: Bis zum 31. Dezember 2025 zahlten in Zypern steuerlich ansässige Personen, die dort auch ihr Domizil hatten, die SDC (Special Defence Contribution) mit effektiv 2,25 % der Bruttomiete. Die SDC auf Mieten wurde zum 1. Januar 2026 abgeschafft.
Gesundheitsbeitrag: Laut RSM Cyprus fällt der Beitrag von 2,65 % zum nationalen Gesundheitssystem GeSY auf Mieteinnahmen an, unabhängig davon, ob der Vermieter in Zypern steuerlich ansässig ist. Klären Sie Ihre Situation mit einem Steuerberater.
Im Ausland lebende Vermieter: Privatpersonen, die nicht in Zypern steuerlich ansässig sind, werden in Zypern mit bestimmten Einkünften aus zyprischen Quellen besteuert, und RSM gibt an, dass Mieteinnahmen nach derselben Skala von 20 % bis 35 % besteuert werden. Auch Ihr Heimatland kann die Einkünfte besteuern, mit einer Anrechnung nach einem Doppelbesteuerungsabkommen. Lassen Sie sich in beiden Ländern beraten.
Gesellschaften: Eine Gesellschaft, die eine Mietimmobilie besitzt, zahlt Körperschaftsteuer auf den Gewinn. Seit 2026 gelten Mieteinnahmen von Gesellschaften als betriebliche Einkünfte.
Elektronische Zahlungen: Seit dem 1. Juli 2026 muss die Miete für jede Immobilie in Zypern per Banküberweisung, Karte oder einer anderen zugelassenen elektronischen Methode gezahlt werden. Barzahlung ist unabhängig vom Betrag nicht mehr erlaubt.
Ferienvermietung: Einkünfte aus der Vermietung von Ferienwohnungen über Online-Plattformen können als betriebliche Einkünfte gelten. Prüfen Sie die Registrierungs- und Lizenzvorschriften beim zyprischen Tourismusministerium (Deputy Ministry of Tourism), bevor Sie inserieren.
Ein Rechenbeispiel
Dies ist ein Beispiel mit angenommenen Zahlen, keine Marktdaten.
Sie kaufen eine Bestandswohnung für 200.000 €. Die Übertragungsgebühren nach der Ermäßigung um 50 % betragen 4.600 €, die Anwaltskosten rund 2.380 € einschließlich Mehrwertsteuer, sodass Ihre Gesamtinvestition rund 206.980 € beträgt.
Sie vermieten sie für 1.000 € im Monat, also 12.000 € im Jahr. Bruttorendite bezogen auf den Preis: 6,0 %.
Angenommen werden ein Monat Leerstand (1.000 €), Gemeinschaftskosten von 900 €, Versicherung und Reparaturen von 800 € und Verwaltung von 600 €. Kosten insgesamt: 3.300 €. Nettomiete vor Steuern: 8.700 €.
Nettorendite vor Steuern: 8.700 € geteilt durch 206.980 € ergibt rund 4,2 %.
Steuerlich beträgt die steuerpflichtige Miete 12.000 € abzüglich des Abzugs von 20 %, also 9.600 €. Wie viel Steuer Sie zahlen, hängt von Ihren übrigen Einkünften und Ihrem Wohnsitz ab.
Tipps für Vermieter
Legen Sie die Miete anhand echter Angebote fest, nicht nach Wunschdenken.
Kaufen Sie dort, wo Mieter wohnen möchten: nahe an Arbeitsplätzen, Universitäten und Verkehrsanbindungen.
Führen Sie Unterlagen und nehmen Sie die Miete elektronisch entgegen.
Melden Sie das Mietverhältnis ordnungsgemäß an und schließen Sie einen schriftlichen Mietvertrag.
Sprechen Sie vor dem Kauf mit einem Steuerberater, vor allem wenn Sie nicht in Zypern ansässig sind.
Quellen
Global Property Guide, Bruttomietrenditen in Zypern (aktualisiert im September 2026): https://www.globalpropertyguide.com/europe/cyprus/rental-yields
PwC Worldwide Tax Summaries, Zypern, Privatpersonen, Steuern auf persönliches Einkommen: https://taxsummaries.pwc.com/cyprus/individual/taxes-on-personal-income
PwC Worldwide Tax Summaries, Zypern, Privatpersonen, Einkommensermittlung: https://taxsummaries.pwc.com/cyprus/individual/income-determination
RSM Cyprus, Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinne aus zyprischen Immobilien: https://www.rsm.global/cyprus/overview-cypriot-real-estate
Andersen Cyprus, Zyprische Steuerreform, umfassendes Update gültig ab 1. Januar 2026: https://cy.andersen.com/news/cyprus-news-cyprus-tax-reform-comprehensive-update-effective-from-1-january-2026/
Harris Kyriakides, Elektronische Mietzahlungen in Zypern ab Juli 2026: https://www.harriskyriakides.law/insights/news/cyprus-electronic-rent-payments-july-2026/
Monatlicher Marktbericht von PropertyHub.cy: https://propertyhub.cy/market-report
Dieser Ratgeber enthält allgemeine Informationen und ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Lassen Sie sich die geltenden Regeln von einem zyprischen Anwalt oder Steuerberater bestätigen, bevor Sie entscheiden.