Kurz gesagt: Wer in Zypern eine Bestandsimmobilie kauft, zahlt als Käufer Übertragungsgebühren an das Grundbuchamt von 3 %, 5 % und 8 % in drei Wertstufen. Da diese dauerhaft um 50 % ermäßigt sind, betragen die tatsächlichen Sätze 1,5 %, 2,5 % und 4 %. Eine Bestandsimmobilie für 250.000 € kostet rund 6.600 € an Übertragungsgebühren, eine für 500.000 € rund 16.600 €. Für Neubauten, auf die Mehrwertsteuer anfällt, wird überhaupt keine Übertragungsgebühr fällig, und die Stempelsteuer wurde für Verträge abgeschafft, die ab dem 1. Januar 2026 unterzeichnet werden.
Wer die Übertragungsgebühr zahlt
In Zypern zahlt der Käufer die Übertragungsgebühr. Sie geht an die Abteilung für Grundbuch und Vermessung (das Grundbuchamt, Department of Lands and Surveys) und wird fällig, wenn die Eigentumsurkunde auf Ihren Namen übertragen wird, nicht bei der Vertragsunterzeichnung.
Die Gebühr wird auf Grundlage des Marktwerts der Immobilie berechnet, wie ihn das Grundbuchamt ermittelt. Meist ist das der vereinbarte Preis, das Grundbuchamt kann aber eine eigene Bewertung ansetzen, wenn es den angegebenen Preis für zu niedrig hält.
Stufen der Übertragungsgebühr
Die Gebühr ist progressiv, sodass jeder Teil des Werts mit seinem eigenen Satz belastet wird.
Erste Stufe: 3 % auf die ersten 85.000 €, also 2.550 €.
Zweite Stufe: 5 % auf 85.001 € bis 170.000 €, also 4.250 € für diesen Teil. Bisherige Summe: 6.800 €.
Dritte Stufe: 8 % auf alles über 170.000 €.
Das sind die vollen gesetzlichen Sätze, wie sie in der zyprischen Steuerübersicht von PwC veröffentlicht sind. Die meisten Käufer zahlen sie wegen der unten beschriebenen Ermäßigung von 50 % nicht in voller Höhe.
Die Ermäßigung um 50 %
Die Übertragungsgebühren werden um 50 % ermäßigt, wenn der Kauf nicht der Mehrwertsteuer unterliegt. In der Praxis betrifft das fast jede Bestandsimmobilie. Anwaltskanzleien bezeichnen die Ermäßigung als dauerhaft, sodass die Stufen effektiv bei 1,5 %, 2,5 % und 4 % liegen.
Gemeinsame Käufer: Kaufen zwei Personen gemeinsam, wird der Wert zwischen ihnen aufgeteilt, und die Stufen gelten für jeden Anteil gesondert. Ein Paar, das zu je 50/50 kauft, zahlt daher oft spürbar weniger als ein einzelner Käufer derselben Immobilie. Lassen Sie sich den Betrag für Ihre genaue Eigentumsaufteilung von Ihrem Anwalt bestätigen.
Übertragungen in der Familie: Übertragungen von Eltern auf Kinder sind befreit, und Übertragungen zwischen Ehegatten oder Verwandten bis zum dritten Grad werden laut PwC mit 0,1 % belastet.
Wann keine Übertragungsgebühr anfällt
Wenn auf Ihren Kauf Mehrwertsteuer erhoben wird, zahlen Sie überhaupt keine Übertragungsgebühr. Mehrwertsteuer und Übertragungsgebühren fallen nie für dieselbe Transaktion an.
Mehrwertsteuer fällt beim Erstverkauf eines Neubaus durch einen Bauträger an sowie bei Bauland, das im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit verkauft wird. Der Regelsatz beträgt 19 %. Käufer eines Hauptwohnsitzes können den ermäßigten Satz von 5 % für die ersten 130 m² und die ersten 350.000 € erhalten, sofern die Wohnung nicht größer als 190 m² ist und der Gesamtwert 475.000 € nicht übersteigt.
Die Faustregel ist also einfach. Neubau vom Bauträger: Mehrwertsteuer, keine Übertragungsgebühr. Bestandsimmobilie: Übertragungsgebühr, keine Mehrwertsteuer.
Stempelsteuer im Jahr 2026
Für Verträge, die ab dem 1. Januar 2026 unterzeichnet werden, fällt keine Stempelsteuer mehr an. Zypern hat sein Stempelsteuergesetz im Rahmen der Steuerreform aufgehoben, die das Parlament am 22. Dezember 2025 verabschiedet hat und die am 1. Januar 2026 in Kraft trat.
Vor der Aufhebung war ein Kaufvertrag für die ersten 5.000 € gebührenfrei, von 5.001 € bis 170.000 € fielen 0,15 % an und über 170.000 € 0,2 %, mit einer Obergrenze von 20.000 €. Diese alten Sätze sind weiterhin relevant, wenn Ihr Vertrag am oder vor dem 31. Dezember 2025 unterzeichnet wurde, denn solche Verträge unterliegen weiter den alten Regeln.
Rechenbeispiel für eine Bestandsimmobilie für 250.000 €
Annahme: ein Käufer, eine Bestandswohnung, keine Mehrwertsteuer und ein 2026 unterzeichneter Vertrag.
Stufe 1: 85.000 € zu 3 % ergeben 2.550 €.
Stufe 2: 85.000 € zu 5 % ergeben 4.250 €.
Stufe 3: 80.000 € zu 8 % ergeben 6.400 €.
Volle Gebühr: 13.200 €. Nach der Ermäßigung um 50 %: 6.600 €.
Stempelsteuer: 0 €.
Teilen sich zwei Käufer dieselbe Wohnung zu je 50/50, beträgt jeder Anteil 125.000 €. Jeder zahlt 2.550 € plus 2.000 €, also 4.550 €, halbiert auf 2.275 €. Zusammen sind das rund 4.550 € statt 6.600 €.
Rechenbeispiel für eine Bestandsimmobilie für 500.000 €
Wieder ein Käufer, eine Bestandsimmobilie, keine Mehrwertsteuer, Vertrag 2026 unterzeichnet.
Stufe 1: 85.000 € zu 3 % ergeben 2.550 €.
Stufe 2: 85.000 € zu 5 % ergeben 4.250 €.
Stufe 3: 330.000 € zu 8 % ergeben 26.400 €.
Volle Gebühr: 33.200 €. Nach der Ermäßigung um 50 %: 16.600 €.
Stempelsteuer: 0 €.
Teilen sich zwei Käufer die Immobilie zu je 50/50, zahlt jeder Anteil von 250.000 € jeweils 6.600 €, insgesamt also 13.200 € – eine Ersparnis von 3.400 € gegenüber einem einzelnen Käufer.
Weitere Gebühren, die Sie kennen sollten
Eine etwaige Veräußerungsgewinnsteuer (Capital Gains Tax) auf den Verkauf zahlt der Verkäufer, nicht der Käufer. Seit dem 1. Januar 2026 ist der lebenslange Freibetrag von der Veräußerungsgewinnsteuer für den Hauptwohnsitz einer Privatperson laut Andersen Cyprus auf 150.000 € gestiegen.
Wenn Sie eine Hypothek aufnehmen, muss die Grundschuld der Bank ebenfalls beim Grundbuchamt eingetragen werden, und die Bank kann Bearbeitungs- und Bewertungsgebühren berechnen. Hinzu kommt das Honorar Ihres Anwalts, das Kanzleien in der Regel mit rund 1 % des Preises zuzüglich Mehrwertsteuer ansetzen. Unser Ratgeber zu den Gesamtkosten eines Immobilienkaufs in Zypern fasst all das zusammen.
Praktische Tipps
Prüfen Sie zuerst den Mehrwertsteuerstatus. Ob eine Immobilie mehrwertsteuerpflichtig ist, entscheidet darüber, ob Sie 19 % oder 5 % Mehrwertsteuer oder stattdessen Übertragungsgebühren zahlen. Lassen Sie ihn sich von Ihrem Anwalt schriftlich mit dem Anwalt des Verkäufers bestätigen.
Denken Sie frühzeitig über gemeinsames Eigentum nach. Die Aufteilung wird im Vertrag festgelegt und wirkt sich auf die Gebühr aus.
Planen Sie die Gebühr für den Zeitpunkt der Übertragung ein, nicht für die Unterzeichnung. Bei einer Bestandsimmobilie wird die Eigentumsurkunde meist innerhalb weniger Monate übertragen. Bei einem Neubau zahlen Sie stattdessen Mehrwertsteuer.
Quellen
Abteilung für Grundbuch und Vermessung (Department of Lands and Surveys), Republik Zypern: https://portal.dls.moi.gov.cy
PwC Worldwide Tax Summaries, Zypern, Privatpersonen, Sonstige Steuern: https://taxsummaries.pwc.com/cyprus/individual/other-taxes
Andersen Cyprus, Zyprische Steuerreform, umfassendes Update gültig ab 1. Januar 2026: https://cy.andersen.com/news/cyprus-news-cyprus-tax-reform-comprehensive-update-effective-from-1-january-2026/
Trident Trust, Überblick über die zyprischen Steuerreformen 2026: https://www.tridenttrust.com/knowledge/news/summary-of-cyprus-s-2026-tax-reforms
Zeno Legal, Kaufnebenkosten und Übertragungsgebühren in Zypern 2026: https://www.zenolegal.com/resources/cyprus-cost-of-buying-property-transfer-fees-2026
Kyprianou and Co, Reform der Mehrwertsteuer auf Erstwohnungen in Zypern: https://www.kyprianou.com/?p=20260
Lawyer.com.cy, Stempelsteuer auf Verträge in Zypern (Sätze vor 2026): https://www.lawyer.com.cy/stamp-duty-cyprus
Dieser Ratgeber enthält allgemeine Informationen und ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Lassen Sie sich die geltenden Regeln von einem zyprischen Anwalt oder Steuerberater bestätigen, bevor Sie entscheiden.