Kurz gesagt: 2026 setzen sich die Gesamtkosten für den Kauf einer Wohnimmobilie in Zypern aus dem Preis zusammen sowie entweder der Mehrwertsteuer (19 % oder 5 % für einen qualifizierenden Hauptwohnsitz) bei einem Neubau oder den Übertragungsgebühren des Grundbuchamts von rund 1,5 % bis 4 % je Wertstufe bei einer Bestandsimmobilie, dazu Anwaltskosten, die Kanzleien in der Regel mit rund 1 % des Preises zuzüglich Mehrwertsteuer angeben. Die Stempelsteuer wurde für Verträge abgeschafft, die ab dem 1. Januar 2026 unterzeichnet werden, und eine jährliche Grundsteuer gibt es seit 2017 nicht mehr. Bei einer Bestandsimmobilie für 300.000 € sollten Sie mit rund 12.000 € Kaufnebenkosten zusätzlich zum Preis rechnen, ohne etwaige Hypothekenkosten.
1. Der Kaufpreis
Das ist der im Vertrag vereinbarte Preis. Bei Bestandsimmobilien berechnet das Grundbuchamt die Übertragungsgebühren anhand des von ihm ermittelten Marktwerts, der in der Regel dem vereinbarten Preis entspricht.
2. Mehrwertsteuer oder Übertragungsgebühr, nie beides
Neubau vom Bauträger: Auf den Erstverkauf fällt Mehrwertsteuer zum Regelsatz von 19 % an. Ein Käufer, der die Wohnung als Haupt- und ständigen Wohnsitz nutzt, kann beim Finanzamt (Tax Department) den ermäßigten Satz von 5 % beantragen. Er gilt für die ersten 130 m² und die ersten 350.000 €, aber nur, wenn die Wohnung nicht größer als 190 m² ist und der Gesamtwert 475.000 € nicht übersteigt. Wird eine der beiden Grenzen überschritten, wird die gesamte Immobilie mit 19 % besteuert. Sie müssen zehn Jahre lang dort wohnen bleiben, sonst ist die Differenz zurückzuzahlen.
Bestandsimmobilie: keine Mehrwertsteuer, dafür zahlen Sie die Übertragungsgebühr beim Grundbuchamt. Die Stufen betragen 3 % auf die ersten 85.000 €, 5 % von 85.001 € bis 170.000 € und 8 % darüber. Da keine Mehrwertsteuer anfällt, wird die Gebühr um 50 % ermäßigt. Gemeinsame Käufer werden jeweils für ihren eigenen Anteil veranlagt, was die Summe senkt.
Übergangsregelung: Eine ältere 5-%-Mehrwertsteuerregelung ohne die Obergrenzen von 190 m² und 475.000 € gilt noch für einige Projekte, deren Bauanträge bis zum 31. Oktober 2023 eingereicht wurden. Sie endet spätestens am 31. Dezember 2026, und ab dem 1. Januar 2027 gelten nur noch die Regeln von 2023.
3. Die Stempelsteuer liegt jetzt bei null
Zypern hat sein Stempelsteuergesetz mit Wirkung zum 1. Januar 2026 aufgehoben. Für Verträge, die 2026 unterzeichnet werden, fällt keine Stempelsteuer an. Verträge, die am oder vor dem 31. Dezember 2025 unterzeichnet wurden, bleiben im alten System, das 0,15 % von 5.001 € bis 170.000 € und 0,2 % darüber berechnete, mit einer Obergrenze von 20.000 €.
4. Anwaltskosten
Beauftragen Sie immer einen eigenen, unabhängigen Anwalt. Zeno Legal, eine zyprische Anwaltskanzlei, beziffert die üblichen Honorare für die Immobilienübertragung auf rund 1 % des Preises, je nach Komplexität oft zwischen 0,5 % und 1,5 %, zuzüglich 19 % Mehrwertsteuer auf das Honorar (Stand 2026). Lassen Sie sich vor Beginn ein schriftliches Festpreisangebot geben.
Käufer aus Drittstaaten benötigen außerdem eine Genehmigung der Bezirksverwaltung für die Eintragung der Eigentumsurkunde, um die sich in der Regel der Anwalt kümmert.
5. Hypothekenkosten
Wenn Sie einen Kredit aufnehmen, planen Sie Folgendes ein:
Bearbeitungs- und Bewertungsgebühren der Bank, die je nach Bank unterschiedlich sind.
Die Eintragung der Hypothek beim Grundbuchamt. Die zyprische Steuerübersicht von PwC nennt eine Gebühr von 1 % für die Eintragung der Hypothek. Fragen Sie Ihre Bank und Ihren Anwalt, wie genau sie für Ihren Kredit berechnet wird.
Lebens- und Gebäudeversicherung, die Banken normalerweise verlangen.
Da die Stempelsteuer abgeschafft wurde, fällt auch auf Kreditunterlagen, die ab 2026 unterzeichnet werden, keine Stempelsteuer mehr an.
6. Laufende jährliche Kosten
Keine Grundsteuer: Zypern hat seine jährliche Grundsteuer zum 1. Januar 2017 abgeschafft.
Lokale Gebühren: Eigentümer zahlen geringe kommunale Abgaben, etwa für die Müllabfuhr, und Gebühren an die Abwasserbehörde, wo das Gebiet angeschlossen ist. Die Beträge hängen von Gemeinde und Immobilie ab; lassen Sie sich daher vom Verkäufer aktuelle Rechnungen zeigen.
Gemeinschaftskosten: Apartments und geschlossene Wohnanlagen erheben Gemeinschaftskosten für Reinigung, Aufzüge, Pools, Gärten und Gebäudeversicherung. Lassen Sie sich die Abrechnung des letzten Jahres zeigen und prüfen Sie, dass keine Rückstände bestehen, da unbezahlte Gemeinschaftskosten bei der Übertragung Probleme verursachen können.
Nebenkosten und Versicherung: Strom, Wasser, Internet und Hausratversicherung, wie überall.
Wenn Sie die Immobilie später vermieten, sind die Mieteinnahmen steuerpflichtig. Seit dem 1. Januar 2026 ist die Sonderverteidigungsabgabe auf Mieten abgeschafft. Siehe unseren Ratgeber zu Mietrenditen.
Rechenbeispiel für eine Bestandswohnung für 300.000 €
Ein Käufer, Bestandsimmobilie, keine Mehrwertsteuer, Vertrag 2026 unterzeichnet, keine Hypothek.
Übertragungsgebühr: 3 % auf 85.000 € sind 2.550 €, 5 % auf 85.000 € sind 4.250 €, 8 % auf 130.000 € sind 10.400 €, also insgesamt 17.200 €, um 50 % ermäßigt auf 8.600 €.
Stempelsteuer: 0 €.
Anwaltskosten: bei rund 1 % 3.000 € zuzüglich 19 % Mehrwertsteuer, also rund 3.570 €.
Kaufnebenkosten insgesamt: rund 12.170 €, also etwa 4,1 % des Preises. Alles zusammen: rund 312.170 €.
Rechenbeispiel für eine Neubauwohnung für 300.000 €
Gleicher Preis, aber neu vom Bauträger gekauft, 110 m², als Hauptwohnsitz des Käufers, daher qualifiziert für 5 % Mehrwertsteuer.
Mehrwertsteuer: bei 5 % 15.000 €.
Übertragungsgebühr: 0 €, da Mehrwertsteuer anfällt.
Stempelsteuer: 0 €.
Anwaltskosten: rund 3.570 €.
Gesamt: rund 318.570 €. Würde dieselbe Wohnung den ermäßigten Satz nicht erhalten, betrüge die Mehrwertsteuer bei 19 % 57.000 €, insgesamt also rund 360.570 €.
Diese Beispiele dienen der Veranschaulichung mit den amtlichen Sätzen. Ihr Anwalt bestätigt Ihnen die genauen Beträge.
Tipps, um Kosten zu senken
Lassen Sie sich den Mehrwertsteuerstatus vor der Unterzeichnung schriftlich bestätigen.
Ziehen Sie einen gemeinsamen Kauf in Betracht, der bei Bestandsimmobilien die Übertragungsgebühren senken kann.
Beantragen Sie die 5 % Mehrwertsteuer, bevor Sie einen Neubau übernehmen.
Holen Sie ein Festpreisangebot für das Anwaltshonorar ein und fragen Sie, welche Auslagen es abdeckt.
Fordern Sie bei der rechtlichen Prüfung die Abrechnungen der Gemeinschaftskosten und die kommunalen Rechnungen an.
Quellen
PwC Worldwide Tax Summaries, Zypern, Privatpersonen, Sonstige Steuern: https://taxsummaries.pwc.com/cyprus/individual/other-taxes
Andersen Cyprus, Zyprische Steuerreform, umfassendes Update gültig ab 1. Januar 2026: https://cy.andersen.com/news/cyprus-news-cyprus-tax-reform-comprehensive-update-effective-from-1-january-2026/
Zeno Legal, Kaufnebenkosten und Übertragungsgebühren in Zypern 2026: https://www.zenolegal.com/resources/cyprus-cost-of-buying-property-transfer-fees-2026
Kyprianou and Co, Reform der Mehrwertsteuer auf Erstwohnungen in Zypern und Übergangsregelung bis 31. Dezember 2026: https://www.kyprianou.com/?p=20260
Abteilung für Grundbuch und Vermessung (Department of Lands and Surveys), Republik Zypern: https://portal.dls.moi.gov.cy
Dieser Ratgeber enthält allgemeine Informationen und ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Lassen Sie sich die geltenden Regeln von einem zyprischen Anwalt oder Steuerberater bestätigen, bevor Sie entscheiden.