Εν συντομία: Οι πολίτες τρίτων χωρών μπορούν να λάβουν άδεια μόνιμης διαμονής στην Κύπρο βάσει του Κανονισμού 6(2), επενδύοντας τουλάχιστον €300.000 πλέον ΦΠΑ, για παράδειγμα σε νέα κατοικία που αγοράζεται απευθείας από κατασκευαστή, και αποδεικνύοντας εξασφαλισμένο ετήσιο εισόδημα από το εξωτερικό τουλάχιστον €50.000, συν €15.000 για τον/τη σύζυγο και €10.000 για κάθε παιδί κάτω των 18. Το Τμήμα Αρχείου Πληθυσμού και Μεταναστεύσεως υπολογίζει περίπου δύο μήνες για την εξέταση μιας πλήρους αίτησης, αν και δικηγορικά γραφεία αναφέρουν γύρω στους έξι μήνες στην πράξη. Τον Σεπτέμβριο του 2026 η κυβέρνηση ανέφερε ότι αναμένονται αυστηρότεροι κανόνες, όμως μέχρι τον Οκτώβριο του 2026 δεν είχε δημοσιευτεί κάτι.
Η Κύπρος προσφέρει μία από τις πιο προσβάσιμες διαδρομές άδειας διαμονής μέσω επένδυσης στην Ευρώπη για αγοραστές ακινήτων — τη γνωστή «ταχεία διαδικασία» βάσει του Κανονισμού 6(2) των περί Αλλοδαπών και Μεταναστεύσεως Κανονισμών. Ο οδηγός αυτός εξηγεί πώς λειτουργεί, πόσο κοστίζει πραγματικά όταν προστεθεί ο ΦΠΑ και τι να περιμένετε από τη διαδικασία αγοράς.
Σε ποιους απευθύνεται
Η διαδρομή αυτή απευθύνεται σε πολίτες τρίτων χωρών που θέλουν να εξασφαλίσουν μόνιμη διαμονή στην Κύπρο επενδύοντας σε ακίνητο. Δεν παρέχει υπηκοότητα της ΕΕ και είναι ξεχωριστή από τη διαδικασία πολιτογράφησης (απόκτησης υπηκοότητας) της Κύπρου, η οποία έχει δικές της, διαφορετικές προϋποθέσεις. Αν στόχος σας είναι η υπηκοότητα και όχι η διαμονή, πρόκειται για μια πιο μακροπρόθεσμη διαδρομή με άλλα κριτήρια — συζητήστε με δικηγόρο μεταναστευτικού δικαίου ποια διαδρομή ταιριάζει πραγματικά στην περίπτωσή σας.
Η βασική προϋπόθεση: επένδυση €300.000 σε ακίνητο
Για να πληροί τις προϋποθέσεις, ο αιτητής πρέπει να επενδύσει τουλάχιστον €300.000 (πλέον ΦΠΑ) σε μία από συγκεκριμένες κατηγορίες επένδυσης — με τη συχνότερη, με διαφορά, να είναι μια νέα κατοικία που αγοράζεται απευθείας από εταιρεία ανάπτυξης ή εργολάβο (όχι μεταπώληση από ιδιώτη). Το ακίνητο πρέπει να είναι καινούργιο και να μην έχει κατοικηθεί προηγουμένως. Πρόκειται για ελάχιστο ποσό και όχι για τυπική τιμή — πολλά ακίνητα που πληρούν τις προϋποθέσεις, ειδικά διαμερίσματα και βίλες με θέα στη θάλασσα στη Λεμεσό και την Πάφο, κοστίζουν αρκετά πάνω από το όριο αυτό.
Η προϋπόθεση εισοδήματος
Πέρα από την επένδυση στο ακίνητο, ο αιτητής πρέπει να αποδείξει σταθερό ετήσιο εισόδημα τουλάχιστον €50.000 από πηγές εκτός Κύπρου, επαρκές για να συντηρεί τον εαυτό του και την οικογένειά του χωρίς να χρειάζεται να εργάζεται στην Κύπρο. Πρόσθετα όρια εισοδήματος ισχύουν για τον/τη σύζυγο και για κάθε εξαρτώμενο παιδί που περιλαμβάνεται στην ίδια αίτηση.
ΦΠΑ: το κόστος που αιφνιδιάζει πολλούς
Η Κύπρος εφαρμόζει κανονικό συντελεστή ΦΠΑ 19% στις αγορές νέων ακινήτων — μια σημαντική επιβάρυνση πάνω από τη βασική τιμή αγοράς, που εύκολα παραβλέπεται όταν συγκρίνει κανείς μια αγγελία των €300.000 με το πραγματικό τελικό κόστος. Μειωμένος συντελεστής ΦΠΑ 5% είναι διαθέσιμος για τα πρώτα 130 m² της κύριας κατοικίας του αγοραστή, με την προϋπόθεση ότι η συνολική αξία της συναλλαγής είναι κάτω από €475.000 και το δομήσιμο εμβαδόν κάτω από 190 m² — προορίζεται για πραγματικές κύριες κατοικίες και όχι για αγορές καθαρά επενδυτικές, γι' αυτό επιβεβαιώστε την επιλεξιμότητα με τον κατασκευαστή και φορολογικό σύμβουλο πριν θεωρήσετε ότι ισχύει. Δείτε τον ξεχωριστό μας οδηγό για τον ΦΠΑ στα ακίνητα της Κύπρου για περισσότερες λεπτομέρειες σχετικά με το πώς λειτουργεί ο συντελεστής αυτός για τους αγοραστές γενικά, όχι μόνο για όσους αιτούνται άδεια διαμονής.
Πώς εξελίσσεται συνήθως η διαδικασία
1. Επιλογή και κράτηση ακινήτου. Συνεργαστείτε με αδειούχο μεσιτικό γραφείο για να βρείτε νεόδμητο ακίνητο κατασκευαστή που πληροί τις προϋποθέσεις.
2. Πωλητήριο έγγραφο και προκαταβολή. Μια κράτηση ή προκαταβολή συνήθως εξασφαλίζει το ακίνητο όσο προχωρούν τα έγγραφα.
3. Πληρωμή και ΦΠΑ. Η τιμή αγοράς (πλέον του ΦΠΑ που αναλογεί) καταβάλλεται σύμφωνα με το χρονοδιάγραμμα που συμφωνήθηκε με τον κατασκευαστή.
4. Υποβολή αίτησης. Η αίτηση για άδεια διαμονής, με αποδεικτικά της αγοράς του ακινήτου και έγγραφα εισοδήματος, υποβάλλεται στο Τμήμα Αρχείου Πληθυσμού και Μεταναστεύσεως.
5. Έγκριση. Οι χρόνοι εξέτασης διαφέρουν· συνιστάται ανεπιφύλακτα δικηγόρος μεταναστευτικού δικαίου με εμπειρία στη συγκεκριμένη διαδρομή, λόγω του όγκου των εγγράφων που απαιτούνται.
Συχνές ερωτήσεις
Καλύπτει όλη την οικογένειά μου; Ο/η σύζυγος και τα εξαρτώμενα παιδιά συνήθως μπορούν να περιληφθούν στην ίδια αίτηση, με την επιφύλαξη των πρόσθετων απαιτήσεων εισοδήματος που αναφέρονται πιο πάνω.
Είναι το ίδιο με την υπηκοότητα; Όχι — η διαδρομή αυτή παρέχει μόνιμη διαμονή, όχι υπηκοότητα. Το προηγούμενο πρόγραμμα πολιτογράφησης επενδυτών της Κύπρου τερματίστηκε τον Νοέμβριο του 2020 και δεν είναι πλέον διαθέσιμο.
Τι άλλο θα χρειαστώ; Λευκό ποινικό μητρώο (τόσο από τη χώρα σας όσο και από την Κύπρο), ασφάλεια υγείας και δήλωση ότι δεν σκοπεύετε να εργαστείτε στην Κύπρο ως μισθωτός — αν και τα μερίσματα από κυπριακή εταιρεία που σας ανήκει γενικά επιτρέπονται.
Επόμενα βήματα
Ο οδηγός αυτός είναι ενημερωτικός και γενικός — δεν αποτελεί νομική ή μεταναστευτική συμβουλή, και οι προϋποθέσεις μπορεί να αλλάξουν. Επιβεβαιώνετε πάντα τα ισχύοντα κριτήρια με αδειούχο δικηγόρο μεταναστευτικού δικαίου και φορολογικό σύμβουλο πριν πάρετε απόφαση αγοράς με βάση την επιλεξιμότητα για άδεια διαμονής. Αν εξετάζετε νεόδμητα ακίνητα που πληρούν τις προϋποθέσεις, δείτε τις αγγελίες με την ένδειξη «Νεόδμητο» στο PropertyHub.cy ή επικοινωνήστε απευθείας με ένα επαληθευμένο μεσιτικό γραφείο μέσα από μια αγγελία.