Εν συντομία: Οι ακαθάριστες αποδόσεις ενοικίων στα διαμερίσματα της Κύπρου είναι περίπου 5,3% έως 5,4% στη Λεμεσό και την Πάφο και περίπου 4,7% στη Λευκωσία, σύμφωνα με στοιχεία του Global Property Guide που ενημερώθηκαν τελευταία φορά τον Σεπτέμβριο του 2026. Μετά από έξοδα και φόρους, οι καθαρές αποδόσεις είναι συνήθως 1,5 έως 2 ποσοστιαίες μονάδες χαμηλότερες, οπότε οι ιδιοκτήτες πρέπει να περιμένουν περίπου 3% έως 4% καθαρά. Από την 1η Ιανουαρίου 2026, το εισόδημα από ενοίκια φορολογείται με τους κανονικούς συντελεστές φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων μετά από έκπτωση 20%, και η παλιά έκτακτη εισφορά για την άμυνα στα ενοίκια έχει καταργηθεί.
Ακαθάριστη έναντι καθαρής απόδοσης
Ακαθάριστη απόδοση: το ετήσιο ενοίκιο διαιρεμένο με την τιμή αγοράς. Ένα διαμέρισμα €200.000 που ενοικιάζεται για €1.000 τον μήνα αποφέρει €12.000 τον χρόνο, δηλαδή ακαθάριστη απόδοση 6%.
Καθαρή απόδοση: το ετήσιο ενοίκιο μείον τα λειτουργικά έξοδα, διαιρεμένο με το πλήρες κόστος αγοράς. Είναι ο αριθμός που σας λέει τι κερδίζετε πραγματικά.
Οι ακαθάριστες αποδόσεις είναι χρήσιμες για γρήγορη σύγκριση περιοχών. Οι καθαρές αποδόσεις είναι αυτές που πρέπει να χρησιμοποιείτε για να αποφασίσετε αν θα αγοράσετε.
Τυπικές αποδόσεις στην Κύπρο
Το Global Property Guide υπολογίζει τις μέσες ακαθάριστες αποδόσεις για διαμερίσματα 1, 2 και 3 υπνοδωματίων με βάση τις ζητούμενες τιμές και τα ζητούμενα ενοίκια σε τοπικές πλατφόρμες. Στην ενημέρωση του Σεπτεμβρίου 2026 ανέφερε:
Λεμεσός: 5,38%, με τα διαμερίσματα ενός υπνοδωματίου στο 6,33%.
Πάφος: 5,33%, με τα διαμερίσματα ενός υπνοδωματίου στο 5,62%.
Λευκωσία: 4,72%.
Η Λάρνακα δεν καλυπτόταν σε αυτά τα στοιχεία. Η ίδια πηγή σημειώνει ότι οι καθαρές αποδόσεις είναι συνήθως 1,5% έως 2% χαμηλότερες από τις ακαθάριστες. Τα μικρότερα διαμερίσματα τείνουν να αποδίδουν περισσότερο από τις μεγαλύτερες κατοικίες, γιατί τα ενοίκια δεν ανεβαίνουν τόσο γρήγορα όσο οι τιμές.
Για τις τρέχουσες ζητούμενες τιμές και τα ενοίκια ανά επαρχία, δείτε τη μηνιαία έκθεση αγοράς του PropertyHub.cy στη διεύθυνση https://propertyhub.cy/market-report. Χρησιμοποιήστε τη για να ελέγξετε αν το ενοίκιο που περιμένετε συμβαδίζει με τις τιμές που ζητούνται για παρόμοιες κατοικίες.
Έξοδα που μειώνουν την απόδοσή σας
Κόστη αγοράς: ΦΠΑ σε νεόδμητο ή μεταβιβαστικά τέλη σε μεταπώληση, συν νομικά έξοδα. Αυτά αυξάνουν τη συνολική σας επένδυση. Τα τέλη χαρτοσήμου δεν ισχύουν πλέον για συμβόλαια που υπογράφονται από το 2026.
Κοινόχρηστα: κοινόχρηστα έξοδα για διαμερίσματα και περιφραγμένα συγκροτήματα.
Δημοτικά τέλη και τέλη αποχετεύσεων: μικρά, αλλά διαφέρουν ανά περιοχή.
Ασφάλιση και επισκευές: υπολογίστε έξοδα για συσκευές, κλιματιστικά και βάψιμο ανάμεσα στους ενοικιαστές.
Ενοικίαση και διαχείριση: αμοιβές μεσιτικού γραφείου αν χρησιμοποιήσετε.
Κενοί μήνες: ακόμη και ένας μήνας χωρίς ενοικιαστή μειώνει το ετήσιο ενοίκιο κατά πάνω από 8%.
Τόκοι δανείου: αν δανειστείτε, οι τόκοι είναι σημαντικό κόστος, αν και φορολογικά εκπίπτουν.
Πώς φορολογείται το εισόδημα από ενοίκια
Οι κανόνες άλλαξαν με τη φορολογική μεταρρύθμιση που τέθηκε σε ισχύ την 1η Ιανουαρίου 2026.
Φόρος εισοδήματος: το εισόδημα από ενοίκια προστίθεται στα άλλα εισοδήματά σας και φορολογείται με τους συντελεστές φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων. Από το 2026 οι κλίμακες είναι 0% μέχρι €22.000, 20% από €22.001 έως €32.000, 25% από €32.001 έως €42.000, 30% από €42.001 έως €72.000 και 35% πάνω από €72.000, σύμφωνα με την PwC.
Εκπτώσεις: μπορείτε να αφαιρέσετε το 20% του ακαθάριστου ενοικίου για κτίρια, που αντικαθιστά τα πραγματικά έξοδα επισκευών και συντήρησης, συν τους τόκους δανείου που χρησιμοποιήθηκε για την αγορά του ακινήτου. Μπορεί επίσης να ισχύουν εκπτώσεις φθοράς για το κτίριο.
Έκτακτη εισφορά για την άμυνα: μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2025, οι φορολογικοί κάτοικοι Κύπρου που είχαν και κυπριακή κατοικία (domicile) πλήρωναν ΕΕΑ με πραγματικό συντελεστή 2,25% επί του ακαθάριστου ενοικίου. Η ΕΕΑ στα ενοίκια καταργήθηκε από την 1η Ιανουαρίου 2026.
Εισφορά για την υγεία: Η RSM Cyprus αναφέρει ότι η εισφορά 2,65% για το Γενικό Σύστημα Υγείας (ΓεΣΥ) εφαρμόζεται στο εισόδημα από ενοίκια ανεξάρτητα από το αν ο ιδιοκτήτης είναι φορολογικός κάτοικος. Ελέγξτε τη θέση σας με λογιστή.
Ιδιοκτήτες που ζουν στο εξωτερικό: τα φυσικά πρόσωπα που δεν είναι φορολογικοί κάτοικοι Κύπρου φορολογούνται στην Κύπρο για ορισμένα εισοδήματα κυπριακής πηγής, και η RSM αναφέρει ότι το εισόδημα από ενοίκια φορολογείται με την ίδια κλίμακα 20% έως 35%. Η χώρα σας μπορεί επίσης να φορολογεί το εισόδημα, με πίστωση βάσει σύμβασης αποφυγής διπλής φορολογίας. Συμβουλευτείτε ειδικούς και στις δύο χώρες.
Εταιρείες: μια εταιρεία που κατέχει ακίνητο προς ενοικίαση πληρώνει εταιρικό φόρο επί του κέρδους. Από το 2026, το εισόδημα από ενοίκια των εταιρειών αντιμετωπίζεται ως επιχειρηματικό εισόδημα.
Ηλεκτρονικές πληρωμές: από την 1η Ιουλίου 2026, το ενοίκιο για οποιοδήποτε ακίνητο στην Κύπρο πρέπει να πληρώνεται με τραπεζικό έμβασμα, κάρτα ή άλλο εγκεκριμένο ηλεκτρονικό τρόπο. Τα μετρητά δεν επιτρέπονται πλέον, όποιο κι αν είναι το ποσό.
Ενοικιάσεις διακοπών: το εισόδημα από αυτοεξυπηρετούμενες ενοικιάσεις μέσω διαδικτυακών πλατφορμών μπορεί να αντιμετωπίζεται ως επιχειρηματικό εισόδημα. Ελέγξτε τους κανόνες εγγραφής και αδειοδότησης με το Υφυπουργείο Τουρισμού πριν το καταχωρίσετε.
Ένα παράδειγμα
Πρόκειται για παράδειγμα με υποθετικά ποσά, όχι για στοιχεία αγοράς.
Αγοράζετε ένα μεταπωλούμενο διαμέρισμα για €200.000. Τα μεταβιβαστικά τέλη μετά τη μείωση 50% είναι €4.600 και τα νομικά έξοδα περίπου €2.380 μαζί με τον ΦΠΑ, οπότε η συνολική σας επένδυση είναι περίπου €206.980.
Το ενοικιάζετε για €1.000 τον μήνα, δηλαδή €12.000 τον χρόνο. Ακαθάριστη απόδοση επί της τιμής: 6,0%.
Ας υποθέσουμε έναν κενό μήνα (€1.000), κοινόχρηστα €900, ασφάλιση και επισκευές €800 και διαχείριση €600. Συνολικά έξοδα: €3.300. Καθαρό ενοίκιο πριν από φόρους: €8.700.
Καθαρή απόδοση πριν από φόρους: €8.700 διαιρεμένα με €206.980 κάνει περίπου 4,2%.
Φορολογικά, το φορολογητέο ενοίκιο είναι €12.000 μείον την έκπτωση 20%, δηλαδή €9.600. Το πόσο φόρο θα πληρώσετε εξαρτάται από τα άλλα εισοδήματά σας και τη φορολογική σας κατοικία.
Συμβουλές για ιδιοκτήτες
Ορίστε το ενοίκιο με βάση πραγματικές αγγελίες, όχι ευχές.
Αγοράστε εκεί που θέλουν να μένουν οι ενοικιαστές: κοντά σε χώρους εργασίας, πανεπιστήμια και συγκοινωνίες.
Κρατάτε αρχεία και εισπράττετε το ενοίκιο ηλεκτρονικά.
Καταχωρίστε σωστά τη μίσθωση και υπογράψτε γραπτό ενοικιαστήριο.
Μιλήστε με λογιστή πριν αγοράσετε, ειδικά αν δεν είστε κάτοικος Κύπρου.
Πηγές
Global Property Guide, Ακαθάριστες αποδόσεις ενοικίων στην Κύπρο (ενημέρωση Σεπτεμβρίου 2026): https://www.globalpropertyguide.com/europe/cyprus/rental-yields
PwC Worldwide Tax Summaries, Κύπρος, Φυσικά πρόσωπα, Φόροι επί του προσωπικού εισοδήματος: https://taxsummaries.pwc.com/cyprus/individual/taxes-on-personal-income
PwC Worldwide Tax Summaries, Κύπρος, Φυσικά πρόσωπα, Προσδιορισμός εισοδήματος: https://taxsummaries.pwc.com/cyprus/individual/income-determination
RSM Cyprus, Εισόδημα από ενοίκια και κεφαλαιουχικά κέρδη από κυπριακά ακίνητα: https://www.rsm.global/cyprus/overview-cypriot-real-estate
Andersen Cyprus, Φορολογική μεταρρύθμιση Κύπρου, πλήρης ενημέρωση σε ισχύ από 1η Ιανουαρίου 2026: https://cy.andersen.com/news/cyprus-news-cyprus-tax-reform-comprehensive-update-effective-from-1-january-2026/
Harris Kyriakides, Ηλεκτρονική πληρωμή ενοικίων στην Κύπρο από τον Ιούλιο του 2026: https://www.harriskyriakides.law/insights/news/cyprus-electronic-rent-payments-july-2026/
Μηνιαία έκθεση αγοράς PropertyHub.cy: https://propertyhub.cy/market-report
Ο οδηγός αυτός αποτελεί γενική πληροφόρηση και όχι νομική ή φορολογική συμβουλή. Επιβεβαιώστε τους ισχύοντες κανόνες με δικηγόρο ή λογιστή στην Κύπρο πριν αποφασίσετε.