Εν συντομία: Όταν αγοράζετε μεταπωλούμενη κατοικία στην Κύπρο, ο αγοραστής πληρώνει μεταβιβαστικά τέλη στο Κτηματολόγιο 3%, 5% και 8% σε τρεις κλίμακες αξίας, και επειδή αυτά μειώνονται μόνιμα κατά 50%, οι πραγματικοί συντελεστές είναι 1,5%, 2,5% και 4%. Μια μεταπωλούμενη κατοικία €250.000 κοστίζει περίπου €6.600 σε μεταβιβαστικά τέλη και μια κατοικία €500.000 περίπου €16.600. Τα νεόδμητα ακίνητα που επιβαρύνονται με ΦΠΑ δεν πληρώνουν καθόλου μεταβιβαστικά τέλη, και τα τέλη χαρτοσήμου καταργήθηκαν για συμβόλαια που υπογράφονται από την 1η Ιανουαρίου 2026.
Ποιος πληρώνει τα μεταβιβαστικά τέλη
Στην Κύπρο τα μεταβιβαστικά τέλη τα πληρώνει ο αγοραστής. Καταβάλλονται στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας (το Κτηματολόγιο) και οφείλονται όταν μεταβιβάζεται ο τίτλος ιδιοκτησίας στο όνομά σας, όχι όταν υπογράφετε το συμβόλαιο.
Τα τέλη υπολογίζονται με βάση την αγοραία αξία του ακινήτου, όπως την εκτιμά το Κτηματολόγιο. Συνήθως αυτή είναι η συμφωνημένη τιμή, όμως το Κτηματολόγιο μπορεί να χρησιμοποιήσει δική του εκτίμηση αν θεωρεί ότι η δηλωμένη τιμή είναι πολύ χαμηλή.
Κλίμακες μεταβιβαστικών τελών
Τα τέλη είναι κλιμακωτά, οπότε κάθε τμήμα της αξίας χρεώνεται με τον δικό του συντελεστή.
Πρώτη κλίμακα: 3% στις πρώτες €85.000, δηλαδή €2.550.
Δεύτερη κλίμακα: 5% από €85.001 έως €170.000, δηλαδή €4.250 για το τμήμα αυτό. Σύνολο μέχρι εδώ: €6.800.
Τρίτη κλίμακα: 8% σε ό,τι ξεπερνά τις €170.000.
Αυτοί είναι οι πλήρεις νόμιμοι συντελεστές, όπως δημοσιεύονται στη φορολογική σύνοψη της PwC για την Κύπρο. Οι περισσότεροι αγοραστές δεν τους πληρώνουν ολόκληρους, λόγω της μείωσης 50% που εξηγείται πιο κάτω.
Η μείωση 50%
Τα μεταβιβαστικά τέλη μειώνονται κατά 50% όταν η αγορά δεν υπόκειται σε ΦΠΑ. Στην πράξη αυτό καλύπτει σχεδόν κάθε μεταπωλούμενη κατοικία. Τα δικηγορικά γραφεία περιγράφουν τη μείωση ως μόνιμη, οπότε στην ουσία οι κλίμακες γίνονται 1,5%, 2,5% και 4%.
Κοινοί αγοραστές: όταν δύο πρόσωπα αγοράζουν μαζί, η αξία μοιράζεται μεταξύ τους και οι κλίμακες εφαρμόζονται ξεχωριστά στο μερίδιο του καθενός. Ένα ζευγάρι που αγοράζει 50/50 πληρώνει έτσι συχνά αισθητά λιγότερα από έναν μεμονωμένο αγοραστή του ίδιου ακινήτου. Ζητήστε από τον δικηγόρο σας να επιβεβαιώσει το ποσό για τον ακριβή επιμερισμό της ιδιοκτησίας σας.
Οικογενειακές μεταβιβάσεις: οι μεταβιβάσεις από γονείς σε παιδιά απαλλάσσονται, και οι μεταβιβάσεις μεταξύ συζύγων ή συγγενών μέχρι τρίτου βαθμού χρεώνονται με 0,1%, σύμφωνα με την PwC.
Πότε δεν πληρώνονται μεταβιβαστικά τέλη
Αν η αγορά σας επιβαρύνεται με ΦΠΑ, δεν πληρώνετε καθόλου μεταβιβαστικά τέλη. Ο ΦΠΑ και τα μεταβιβαστικά τέλη δεν εφαρμόζονται ποτέ στην ίδια συναλλαγή.
Ο ΦΠΑ εφαρμόζεται στην πρώτη πώληση νεόδμητου ακινήτου από κατασκευαστή και στα οικόπεδα που πωλούνται στο πλαίσιο επιχειρηματικής δραστηριότητας. Ο κανονικός συντελεστής είναι 19%. Όσοι αγοράζουν κύρια κατοικία μπορούν να δικαιούνται τον μειωμένο συντελεστή 5% για τα πρώτα 130 m² και τις πρώτες €350.000, εφόσον η κατοικία δεν ξεπερνά τα 190 m² και η συνολική αξία δεν ξεπερνά τις €475.000.
Ο πρακτικός κανόνας λοιπόν είναι απλός. Νεόδμητο από κατασκευαστή: ΦΠΑ, χωρίς μεταβιβαστικά. Μεταπώληση: μεταβιβαστικά, χωρίς ΦΠΑ.
Τέλη χαρτοσήμου το 2026
Τα τέλη χαρτοσήμου δεν εφαρμόζονται πλέον σε συμβόλαια που υπογράφονται από την 1η Ιανουαρίου 2026. Η Κύπρος κατήργησε τον περί Χαρτοσήμων Νόμο στο πλαίσιο της φορολογικής μεταρρύθμισης που ψήφισε η Βουλή στις 22 Δεκεμβρίου 2025 και τέθηκε σε ισχύ την 1η Ιανουαρίου 2026.
Πριν από την κατάργηση, ένα πωλητήριο έγγραφο δεν πλήρωνε τίποτα για τις πρώτες €5.000, 0,15% από €5.001 έως €170.000 και 0,2% πάνω από €170.000, με ανώτατο όριο €20.000. Οι παλιοί αυτοί συντελεστές εξακολουθούν να έχουν σημασία αν το συμβόλαιό σας υπογράφηκε μέχρι και τις 31 Δεκεμβρίου 2025, γιατί τέτοια συμβόλαια παραμένουν στους παλιούς κανόνες.
Παράδειγμα για μεταπωλούμενη κατοικία €250.000
Ας υποθέσουμε έναν αγοραστή, μεταπωλούμενο διαμέρισμα, χωρίς ΦΠΑ, και συμβόλαιο που υπογράφεται το 2026.
Κλίμακα 1: €85.000 με 3% κάνει €2.550.
Κλίμακα 2: €85.000 με 5% κάνει €4.250.
Κλίμακα 3: €80.000 με 8% κάνει €6.400.
Πλήρη τέλη: €13.200. Μετά τη μείωση 50%: €6.600.
Τέλη χαρτοσήμου: €0.
Αν δύο αγοραστές μοιράζονται την ίδια κατοικία 50/50, κάθε μερίδιο είναι €125.000. Ο καθένας πληρώνει €2.550 συν €2.000, δηλαδή €4.550, μειωμένα στο μισό σε €2.275. Μαζί αυτό κάνει περίπου €4.550 αντί για €6.600.
Παράδειγμα για μεταπωλούμενη κατοικία €500.000
Και πάλι, ένας αγοραστής, μεταπώληση, χωρίς ΦΠΑ, συμβόλαιο που υπογράφεται το 2026.
Κλίμακα 1: €85.000 με 3% κάνει €2.550.
Κλίμακα 2: €85.000 με 5% κάνει €4.250.
Κλίμακα 3: €330.000 με 8% κάνει €26.400.
Πλήρη τέλη: €33.200. Μετά τη μείωση 50%: €16.600.
Τέλη χαρτοσήμου: €0.
Αν δύο αγοραστές τη μοιράζονται 50/50, κάθε μερίδιο των €250.000 πληρώνει €6.600, δηλαδή €13.200 συνολικά, εξοικονομώντας €3.400 σε σύγκριση με έναν μεμονωμένο αγοραστή.
Άλλα τέλη που πρέπει να γνωρίζετε
Τον φόρο κεφαλαιουχικών κερδών από την πώληση τον πληρώνει ο πωλητής, όχι ο αγοραστής. Από την 1η Ιανουαρίου 2026 η εφ' όρου ζωής απαλλαγή από φόρο κεφαλαιουχικών κερδών για την κύρια κατοικία φυσικού προσώπου αυξήθηκε στις €150.000, σύμφωνα με την Andersen Cyprus.
Αν πάρετε στεγαστικό δάνειο, η υποθήκη της τράπεζας πρέπει επίσης να εγγραφεί στο Κτηματολόγιο, και η τράπεζα μπορεί να χρεώσει τέλη διεκπεραίωσης και εκτίμησης. Προσθέστε και την αμοιβή του δικηγόρου σας, την οποία τα δικηγορικά γραφεία συνήθως υπολογίζουν γύρω στο 1% της τιμής πλέον ΦΠΑ. Ο οδηγός μας για το συνολικό κόστος αγοράς ακινήτου στην Κύπρο τα συγκεντρώνει όλα αυτά μαζί.
Πρακτικές συμβουλές
Ελέγξτε πρώτα το καθεστώς ΦΠΑ. Το αν ένα ακίνητο υπόκειται σε ΦΠΑ καθορίζει αν θα πληρώσετε ΦΠΑ 19% ή 5%, ή μεταβιβαστικά τέλη. Ζητήστε από τον δικηγόρο σας να το επιβεβαιώσει γραπτώς με τον δικηγόρο του πωλητή.
Σκεφτείτε νωρίς την κοινή ιδιοκτησία. Ο επιμερισμός ορίζεται στο συμβόλαιο και επηρεάζει τα τέλη.
Υπολογίστε τα τέλη για τη στιγμή της μεταβίβασης, όχι της υπογραφής. Σε μεταπώληση, ο τίτλος συνήθως μεταβιβάζεται μέσα σε λίγους μήνες. Σε νεόδμητο, πληρώνετε ΦΠΑ αντί γι' αυτά.
Πηγές
Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, Κυπριακή Δημοκρατία: https://portal.dls.moi.gov.cy
PwC Worldwide Tax Summaries, Κύπρος, Φυσικά πρόσωπα, Άλλοι φόροι: https://taxsummaries.pwc.com/cyprus/individual/other-taxes
Andersen Cyprus, Φορολογική μεταρρύθμιση Κύπρου, πλήρης ενημέρωση σε ισχύ από 1η Ιανουαρίου 2026: https://cy.andersen.com/news/cyprus-news-cyprus-tax-reform-comprehensive-update-effective-from-1-january-2026/
Trident Trust, Σύνοψη των φορολογικών μεταρρυθμίσεων της Κύπρου για το 2026: https://www.tridenttrust.com/knowledge/news/summary-of-cyprus-s-2026-tax-reforms
Zeno Legal, Κόστος αγοράς ακινήτου και μεταβιβαστικά τέλη στην Κύπρο 2026: https://www.zenolegal.com/resources/cyprus-cost-of-buying-property-transfer-fees-2026
Kyprianou and Co, Μεταρρύθμιση του ΦΠΑ για πρώτη κατοικία στην Κύπρο: https://www.kyprianou.com/?p=20260
Lawyer.com.cy, Τέλη χαρτοσήμου σε συμβόλαια στην Κύπρο (συντελεστές πριν από το 2026): https://www.lawyer.com.cy/stamp-duty-cyprus
Ο οδηγός αυτός αποτελεί γενική πληροφόρηση και όχι νομική ή φορολογική συμβουλή. Επιβεβαιώστε τους ισχύοντες κανόνες με δικηγόρο ή λογιστή στην Κύπρο πριν αποφασίσετε.