Εν συντομία: Το 2026 το συνολικό κόστος αγοράς κατοικίας στην Κύπρο είναι η τιμή συν είτε ΦΠΑ (19%, ή 5% για κύρια κατοικία που πληροί τις προϋποθέσεις) σε νεόδμητο, είτε μεταβιβαστικά τέλη στο Κτηματολόγιο περίπου 1,5% έως 4% ανά κλίμακα αξίας σε μεταπώληση, συν νομικά έξοδα που τα δικηγορικά γραφεία συνήθως υπολογίζουν γύρω στο 1% της τιμής πλέον ΦΠΑ. Τα τέλη χαρτοσήμου καταργήθηκαν για συμβόλαια που υπογράφονται από την 1η Ιανουαρίου 2026, και δεν υπάρχει ετήσιος φόρος ακίνητης ιδιοκτησίας από το 2017. Για μια μεταπωλούμενη κατοικία €300.000, υπολογίστε περίπου €12.000 σε κόστη αγοράς πάνω από την τιμή, πριν από τυχόν κόστη δανείου.
1. Η τιμή αγοράς
Είναι η συμφωνημένη τιμή στο συμβόλαιο. Για τις μεταπωλούμενες κατοικίες, το Κτηματολόγιο υπολογίζει τα μεταβιβαστικά τέλη με βάση την αγοραία αξία που εκτιμά, η οποία συνήθως είναι η συμφωνημένη τιμή.
2. ΦΠΑ ή μεταβιβαστικά τέλη, ποτέ και τα δύο
Νεόδμητο από κατασκευαστή: η πρώτη πώληση επιβαρύνεται με ΦΠΑ με τον κανονικό συντελεστή 19%. Ο αγοραστής που θα ζει στην κατοικία ως κύρια και μόνιμη κατοικία του μπορεί να κάνει αίτηση στο Τμήμα Φορολογίας για τον μειωμένο συντελεστή 5%. Αυτός ισχύει για τα πρώτα 130 m² και τις πρώτες €350.000, αλλά μόνο αν η κατοικία δεν ξεπερνά τα 190 m² και η συνολική αξία δεν ξεπερνά τις €475.000. Πάνω από οποιοδήποτε από τα δύο όρια, ολόκληρο το ακίνητο φορολογείται με 19%. Πρέπει να συνεχίσετε να μένετε εκεί για δέκα χρόνια, διαφορετικά επιστρέφετε τη διαφορά.
Μεταπωλούμενη κατοικία: χωρίς ΦΠΑ, αλλά πληρώνετε μεταβιβαστικά τέλη στο Κτηματολόγιο. Οι κλίμακες είναι 3% στις πρώτες €85.000, 5% από €85.001 έως €170.000 και 8% πάνω από αυτό το ποσό. Επειδή δεν εφαρμόζεται ΦΠΑ, τα τέλη μειώνονται κατά 50%. Οι κοινοί αγοραστές φορολογούνται ο καθένας για το μερίδιό του, κάτι που μειώνει το σύνολο.
Μεταβατική ρύθμιση: ένα παλαιότερο σχέδιο ΦΠΑ 5%, χωρίς τα όρια των 190 m² και των €475.000, εξακολουθεί να ισχύει για ορισμένα έργα των οποίων οι αιτήσεις πολεοδομικής άδειας υποβλήθηκαν μέχρι τις 31 Οκτωβρίου 2023. Λήγει το αργότερο στις 31 Δεκεμβρίου 2026, και από την 1η Ιανουαρίου 2027 ισχύουν μόνο οι κανόνες του 2023.
3. Τα τέλη χαρτοσήμου είναι πλέον μηδενικά
Η Κύπρος κατήργησε τον περί Χαρτοσήμων Νόμο με ισχύ από την 1η Ιανουαρίου 2026. Τα συμβόλαια που υπογράφονται το 2026 δεν πληρώνουν τέλη χαρτοσήμου. Τα συμβόλαια που υπογράφηκαν μέχρι και τις 31 Δεκεμβρίου 2025 παραμένουν στο παλιό καθεστώς, που χρέωνε 0,15% από €5.001 έως €170.000 και 0,2% πάνω από αυτό το ποσό, με ανώτατο όριο €20.000.
4. Νομικά έξοδα
Χρησιμοποιείτε πάντα δικό σας, ανεξάρτητο δικηγόρο. Η Zeno Legal, κυπριακό δικηγορικό γραφείο, τοποθετεί τις τυπικές αμοιβές για μεταβίβαση ακινήτου γύρω στο 1% της τιμής, με προσφορές συχνά μεταξύ 0,5% και 1,5% ανάλογα με την πολυπλοκότητα, πλέον ΦΠΑ 19% στην αμοιβή (όπως ισχύει το 2026). Ζητήστε γραπτή, σταθερή προσφορά πριν ξεκινήσετε.
Οι αγοραστές από τρίτες χώρες χρειάζονται επίσης άδεια από την Επαρχιακή Διοίκηση για την εγγραφή του τίτλου, την οποία συνήθως χειρίζεται ο δικηγόρος.
5. Κόστη στεγαστικού δανείου
Αν δανειστείτε, υπολογίστε:
Τέλη διεκπεραίωσης και εκτίμησης της τράπεζας, που διαφέρουν από τράπεζα σε τράπεζα.
Εγγραφή της υποθήκης στο Κτηματολόγιο. Η φορολογική σύνοψη της PwC για την Κύπρο αναφέρει τέλος εγγραφής υποθήκης 1%. Ρωτήστε την τράπεζα και τον δικηγόρο σας πώς ακριβώς θα υπολογιστεί για το δικό σας δάνειο.
Ασφάλεια ζωής και ασφάλεια ακινήτου, που οι τράπεζες κανονικά απαιτούν.
Αφού καταργήθηκαν τα τέλη χαρτοσήμου, ούτε τα έγγραφα δανείου που υπογράφονται από το 2026 επιβαρύνονται πλέον με χαρτόσημο.
6. Ετήσια έξοδα
Χωρίς φόρο ακίνητης ιδιοκτησίας: Η Κύπρος κατήργησε τον ετήσιο φόρο ακίνητης ιδιοκτησίας από την 1η Ιανουαρίου 2017.
Τοπικά τέλη: οι ιδιοκτήτες πληρώνουν μικρά δημοτικά τέλη, όπως για την αποκομιδή σκυβάλων, και τέλη στο Συμβούλιο Αποχετεύσεων όπου η περιοχή είναι συνδεδεμένη. Τα ποσά διαφέρουν ανά δήμο και ακίνητο, γι' αυτό ζητήστε από τον πωλητή πρόσφατους λογαριασμούς.
Κοινόχρηστα: τα διαμερίσματα και τα περιφραγμένα συγκροτήματα χρεώνουν κοινόχρηστα έξοδα για καθαριότητα, ανελκυστήρες, πισίνες, κήπους και ασφάλεια κτιρίου. Ζητήστε τους λογαριασμούς του τελευταίου χρόνου και ελέγξτε ότι δεν υπάρχουν οφειλές, αφού απλήρωτα κοινόχρηστα μπορεί να δημιουργήσουν προβλήματα στη μεταβίβαση.
Λογαριασμοί και ασφάλιση: ρεύμα, νερό, ίντερνετ και ασφάλεια κατοικίας, όπως παντού.
Αν αργότερα ενοικιάσετε το ακίνητο, το εισόδημα από ενοίκια φορολογείται. Από την 1η Ιανουαρίου 2026 καταργήθηκε η έκτακτη εισφορά για την άμυνα στα ενοίκια. Δείτε τον οδηγό μας για τις αποδόσεις ενοικίων.
Παράδειγμα για μεταπωλούμενο διαμέρισμα €300.000
Ένας αγοραστής, μεταπώληση, χωρίς ΦΠΑ, συμβόλαιο που υπογράφεται το 2026, χωρίς δάνειο.
Μεταβιβαστικά τέλη: 3% στις €85.000 κάνει €2.550, 5% στις €85.000 κάνει €4.250, 8% στις €130.000 κάνει €10.400, άρα €17.200 συνολικά, μειωμένα κατά 50% σε €8.600.
Τέλη χαρτοσήμου: €0.
Νομικά έξοδα: με περίπου 1%, €3.000 πλέον ΦΠΑ 19%, δηλαδή περίπου €3.570.
Συνολικά κόστη αγοράς: περίπου €12.170, ή περίπου 4,1% της τιμής. Με όλα μαζί: περίπου €312.170.
Παράδειγμα για νεόδμητο διαμέρισμα €300.000
Ίδια τιμή, αλλά αγορά καινούργιου από κατασκευαστή, 110 m², ως κύρια κατοικία του αγοραστή, οπότε δικαιούται ΦΠΑ 5%.
ΦΠΑ: με 5%, €15.000.
Μεταβιβαστικά τέλη: €0, επειδή εφαρμόζεται ΦΠΑ.
Τέλη χαρτοσήμου: €0.
Νομικά έξοδα: περίπου €3.570.
Σύνολο: περίπου €318.570. Αν η ίδια κατοικία δεν δικαιούταν τον μειωμένο συντελεστή, ο ΦΠΑ με 19% θα ήταν €57.000, για σύνολο περίπου €360.570.
Τα παραδείγματα αυτά είναι ενδεικτικά και χρησιμοποιούν τους επίσημους συντελεστές. Ο δικηγόρος σας θα επιβεβαιώσει τα ακριβή ποσά.
Συμβουλές για να μειώσετε τα κόστη
Επιβεβαιώστε γραπτώς το καθεστώς ΦΠΑ πριν υπογράψετε.
Εξετάστε την κοινή αγορά, που μπορεί να μειώσει τα μεταβιβαστικά τέλη στις μεταπωλήσεις.
Κάντε αίτηση για ΦΠΑ 5% πριν παραλάβετε ένα νεόδμητο.
Ζητήστε σταθερή προσφορά για τη νομική αμοιβή και ρωτήστε ποια έξοδα καλύπτει.
Ζητήστε τους λογαριασμούς κοινοχρήστων και τους δημοτικούς λογαριασμούς κατά τον νομικό έλεγχο.
Πηγές
PwC Worldwide Tax Summaries, Κύπρος, Φυσικά πρόσωπα, Άλλοι φόροι: https://taxsummaries.pwc.com/cyprus/individual/other-taxes
Andersen Cyprus, Φορολογική μεταρρύθμιση Κύπρου, πλήρης ενημέρωση σε ισχύ από 1η Ιανουαρίου 2026: https://cy.andersen.com/news/cyprus-news-cyprus-tax-reform-comprehensive-update-effective-from-1-january-2026/
Zeno Legal, Κόστος αγοράς ακινήτου και μεταβιβαστικά τέλη στην Κύπρο 2026: https://www.zenolegal.com/resources/cyprus-cost-of-buying-property-transfer-fees-2026
Kyprianou and Co, Μεταρρύθμιση του ΦΠΑ για πρώτη κατοικία στην Κύπρο και μεταβατική ρύθμιση μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2026: https://www.kyprianou.com/?p=20260
Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, Κυπριακή Δημοκρατία: https://portal.dls.moi.gov.cy
Ο οδηγός αυτός αποτελεί γενική πληροφόρηση και όχι νομική ή φορολογική συμβουλή. Επιβεβαιώστε τους ισχύοντες κανόνες με δικηγόρο ή λογιστή στην Κύπρο πριν αποφασίσετε.